전세 확정일자 효력 우선변제권은 나의 보증금을 지키기 위한 방법 중 하나입니다. 우선변제권은 나의 등기등본상의 순위를 안전한 상태로 계속 유지해주기 위한 장치로서, 집주인과 나와의 거래를 나라에 알려 날짜를 받는 것입니다.
전세 확정일자 효력
확정일자의 효력을 받기 위해서는 전입신고 + 이사(실제 거주) + 확정일자 3가지를 모두 유지하고 있어야 합니다. 3가지 중 제일 마지막 날에 실행된 날을 기준으로 익일 00시에 효력이 발생하고, 그중 1가지라도 하지 않으면 효력은 발생하지 않습니다. 또한, 3가지 중 1가지라도 깨지게 되면 그 후로 효력은 발생하지 않습니다. 확정일자의 효력은 최우선 변제권과 우선변제권에 있습니다.
1. 최우선변제권
최우선 변제권은 일정 금액 이하의 보증금(소액임차인)은 우선순위에 상관없이 최우선으로 변제해주는 것입니다. 년도마다 지역마다 적용 보증금액과 변제금액이 다릅니다. 현재 서울의 경우 1억 5천만 원까지 소액임차인으로 보고 최우선 변제금액은 5천만 원입니다.
여기서 주의할 사항은, 우리가 들어간 날이 기준이 아니라 들어가는 집에 제일 먼저 권리가 설정된 년도가 기준이 됩니다. 무슨 말이냐면, 예를 들어 집이 2010년에 근저당(담보대출이 됨)이 잡혀있으면 2022년에 들어가도 2010년의 변제금액 표가 기준이 되는 것입니다.
2. 우선변제권
우선변제권은 확정일자의 날짜를 기준으로 순서대로 보증금을 변제해주는 것입니다. 일찍 들어온 순서가 아니라 확정일자가 기준이 되기 때문에 첫 번째로 집에 전세로 거주하고 있다고 해도, 확정일자가 없으면 뒤에 들어온 사람들보다 내가 보증금을 돌려받는 순위는 밀려나게 됩니다. 확정일자는 받은 다음날, 즉 익일 00시에 효력이 발생됩니다.
확정일자 받는 시기
잔금을 치르고 바로 당일날 신청하면 됩니다. 확정일자에 필요한 서류는 임대차계약서와 전세자(임차인)의 신분증 두 가지입니다. 여기서 사람들이 궁금해하는 점은, 이사하기 전에 미리 확정일자와 전입신고를 하면 안 되냐는 것인데 해도 됩니다. 다만, 의미가 없는 것이 앞서 말씀드린 전입신고+이사+확정일자 3가지가 모두 만족되어야지만 우선변제권이 발생됩니다.
확정일자를 늦게 받았을 때 가장 최악의 시나리오를 예시로 들겠습니다. 2022년 12월 12일 전세자(임차인)가 잔금을 치르고 이사를 했습니다. 바빠서 그날 바로 확정일자를 받지 않으면, 집주인은 2022년 12월 13일 그 건물을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 건물 등기부등본에는 전세자가 확정일자를 받지 않아서, 은행에서 대출을 해주는 겁니다.
이런 전세를 깡통전세라고 합니다. 건물이 경매에 넘어가면 경매 낙찰대금에서 제일 먼저 대출을 해준 은행이 돈을 가져가고, 남은 금액을 전세자에게 주게 됩니다. 전세자가 12일에 확정일자를 받았으면, 은행에서는 13일 날 대출 승인을 안 해주거나, 혹은 승인을 해줬다고 해도 낙찰대금에서 전세자가 우선순위로 보증금을 받을 수 있는 것입니다.
확정일자 받는 법
확정일자는 임대차계약서와 신분증 2가지가 필요합니다. 보통 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 같이 받는 것이 보편적입니다. 가격은 600원이고 방법도 간단합니다.
인터넷으로도 확정일자를 받을 수 있습니다. 비용은 500원이며, 주택임대차계약서를 스캔하여 PDF 파일로 인터넷에서 받을 수 있습니다.
이때 주의할 사항은 업무시간 기준으로 3시간 내에 확정일자를 받을 수 있습니다. 평일 18시 이후, 공휴일은 다음 업무일에 확정일자를 받게 되니, 주민센터에서 직접 발급받으시길 권해드립니다.
(대법원 인터넷등기소 > 확정일자 > 발급하기)
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