임대차 계약갱신청구권은 임대차계약 이 종료전에 임차인이 임대인에게 요구할 수 있는 권리입니다. 처음 임대차계약조건 그대로 2년 동안 거주 할 수 있는 권리입니다. 하지만, 임대인이 청구권을 거절할 수 있는 9가지 이유가 있습니다.
계약갱신청구권이란?
임대차보호법에서는 기존 임대차계약을 하면 2년 동안 거주 할 수 있는 권리를 보장해주고 있습니다. 계약기간이 종료되면, 1번 사용할 수 있는 것이 계약갱신 청구권입니다. 계약갱신 청구권은 임대차계약이 종료되기 6개월 에서 2개월 전에 임차인이 임대인에게 요구할 수 있습니다.
계약갱신청구권을 사용하면, 임대인이 5% 보증금 인상을 요구해도 임차인이 거부할수 있습니다. 기존 임대착계약 그대로 2년 연장 할 수 있습니다. 계약갱신청구권을 요구하더라도 임차인은 반드시 2년 동안 살아야 하는 것은 아닙니다.
임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 요청할 수 있으며, 계약해지 요청 후 3개월이 지나면 효력이 발생하여 보증금을 받을 수 있습니다. 다만, 요청 후 3개월까지는 월세, 관리비등 임대료를 납부하여야 합니다.
계약갱신청구권은 양식이 존재하는 것이 아닙니다. 임대인과의 문자, 카톡, 대화녹음 녹취등으로도 가능합니다. 기간 내에 요청해야 하며, 부득이한 사정으로 집주인과 연락이 되지 않는다면 내용증명을 하여 기록을 남겨야 합니다.
계약갱신청구권 거절되는 9가지 이유
임차인이 계약갱신 청구권을 요청하더라도 임대인은 임대차보법에 따른 9가지 이유에 해당되면 거절할 수 있습니다. 임대인과 임차인은 숙지하시어 분쟁 없이 진행하시면 되겠습니다.
1. 임차인이 2기의 차임액을 연체한 경우
임차인이 2기의 차임액 즉, 2달의 월세를 미납한 경우를 말하는 것입니다. 연속적으로 2달을 연체하였을 경우가 아닌, 현재의 시점에서 연체금액의 합이 2달치여야 되는 것입니다. 월세 50만 원을 예시로 들겠습니다. 현재를 시점으로 납부하지 않은 연체금이 100만 원이 되는 시점이 발생하면 임대인은 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.(연체금 총합이 아님)
2. 거짓이나 부당하게 거주
임대인이 신분증을 속여서 계약을 하였거나, 주택의 용도와 다르게 불법적인 도박장을 운영하는 경우 등 주택의 용도와 다르게 이용하면 거절될 수 있습니다. 실거주를 하면서 집에서 부업을 할 때 사업자 등록을 할 수 있는데, 이런 경우에는 거절사유가 되지 않습니다.
3. 합의와 보상을 했을 경우
합의와 보상 둘 다 하여야 임대인은 계약갱신 청구권을 거절할 수 있습니다. 합의만 하고 보상이 없으면, 임차인은 언제든지 말을 바꾸어 계약갱신 청구권을 요청할 수 있습니다. 반대의 경우 임차인과 합의가 안되고 보상만 하였을 때에도 마찬가지입니다. 꼭 합의와 보상 둘 다 하였을 경우, 임대인은 거절할 수 있습니다.
4. 임대인의 동의 없이 전전세를 준경우
임차인이 임대인의 동의 없이 전전세를 주면 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수있습니다. 임대인과 임차인이 합의하에 전전세를 주었더라도, 내용을 증명할 증거가 없으면 임대인이 거절할 수 있습니다. 전전세는 반드시 임대인과 합의하에 진행하여야 하며, 문자로라도 기록을 남겨야 합니다.
5. 주택의 일부 또는 전부가 임차인의 과실로 파손한 경우
합의 없이 진행한 리모델링이 복구가 되지 않을 정도 거나, 임차인의 실수로 화재가 발생한 경우에 해당됩니다. 이런 경우 당연히 갱신청구권은 거절할 수 있으며, 손해배상까지 해주어야 합니다.
6. 주택의 일부 또한 전부가 멸실되어 임대차의 목적을 하지 못할 경우
주택의 용도인 주거기능을 하지 못할 경우 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수 있습니다.
7. 재건축이나, 철거등 안전우려로 인한 공사가 필요한 경우
건물의 노후 및 훼손으로 공사를 할 경우나, 법에 따른 철거나 재건축할 경우도 포함됩니다. 또한, 기존 계약당시 공사 및 재건축계획을 고지하고 계약한 경우 임대인은 임차인의 요구를 거절할 수 있습니다.
8. 임대인(직계존속, 직계비존속 포함)이 실거주할 경우
임대인이 실거주할 목적이면, 임차인은 계약갱신청구권을 요청하더라도 거절할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 올려 받을 목적으로 거짓말로 임차인을 내보내면 임차인에게 손해배상을 해야 합니다.
9. 그밖에 임차인의 의무를 중대하게 위반한 사항일 경우
법으로 모든 것을 정의할 수없으니 기타의 의미로 넣은 조항입니다. 계속되는 소음문제, 집안내 흡연 등등 상식을 벗어나는 행위가 있을 때 적용 될 수 있습니다.
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