임차인이 집주인과 임대차 계약 만료 전 개인 사정으로 이사를 가야 하는 경우가 있습니다. 임차인은 계약의 조건에 따라 통보 기간이 달라집니다. 임대차 계약 만료 전 해지 통보 기간을 계약의 형태에 따라 자세히 설명 드리겠습니다.
재계약 형태에 따른 해지 통보 기간은?
임차인이 집주인과 처음 임대차계약을 하고 계약기간이 종료되어 재계약을 한 상황이라면, 재계약 형태에 따라 통보 기간이 달라집니다.
묵시적 갱신
묵시적 갱신은 임대차계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인과 임차인이 계약을 연장하지, 종료할지 어떠한 의사표현도 주고받지 않으면 발생됩니다. 자동으로 2년 계약이 연장되며, 처음 임대차계약과 동일한 조건으로 계약이 연장됩니다. 묵시적 갱신의 경우 임대인은 계약 기간 2년 동안 정당한 사유가 없으면 계약해지 통보를 할 수 없습니다. 다만, 임차인은 해지 통보를 언제든지 할 수 있습니다.
- 임대차보호법 제6조의 2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)에 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있다고 명시되어있습니다.
- 임차인은 계약해지 통보 후 3개월 동안은 임대료(월세, 관리세 등)를 납부해야 합니다. 통보 후 3개월 뒤에 효력이 발생하여 보증금을 받고 이사를 갈 수 있습니다.
- 새로운 임차인을 구하기 위한 부동산 중개수수료(복비)는 임대인이 부담해야 합니다. 임차인은 계약 위반이 아닌 법의 정당한 권리를 사용하는 것이기 때문입니다.
계약갱신 청구권 행사
계약갱신 청구권은 임차인이 집주인에게 계약 만료 전 재계약을 요구했지만, 집주인이 수락하지 않으면 사용할 수 있습니다. 집주인은 정당한 사유 없이는 계약갱신 청구권을 거절할 수 없습니다. 계약갱신 청구권은 한 번의 임대차 계약에 딱 한 번만 사용할 수 있습니다.
집주인은 5% 이내로 임대료를 올려 받을 수는 있지만, 임차인이 동의하지 않으면 임대료를 올리 수 없습니다. 앞의 묵시적 갱신과 마찬가지로 임차인이 원할때 계약 해지 통보를 할 수 있습니다. 임대차 계약 만료 전 해지 통보 기간은 이사 가기 3개월 전입니다.
- 임대차보호법 제6조의 3 제4항(계약 갱신 요구등)에 계약해지는 묵시적 갱신을 따른다고 명시되어 있습니다.
- 묵시적 갱신과 마찬가지로 통보 후 3개월 후에 효력이 발생하며, 3개월 동안은 관리비 및 월세는 임차인이 부담해야 합니다. 또한 복비도 동일하게 집주인이 지불해야 합니다.
일반 재계약
임차인과 집주인이 일반적으로 재 계약을 했을 경우나, 처음 계약을 했을 경우의 해지 통보 기간은 정해져 있지 않습니다. 이런 경우 임차인이 임대차계약의 위반에 해당하기 때문에 집주인의 동의와 협조가 없으면 계약을 해지하지 못합니다. 어쩔 수 없는 상황에 대비하여 세 가지 예시를 설명 드리겠습니다.
- 집주인에게 그냥 부탁드려 보기 - 임차인과 집주인의 관계가 친밀하고, 집주인이 동의를 해준다면 가능합니다. 일반적으로 현금을 가지고 있는 집주인은 많지 않으니 거절될 가능성이 큽니다. 그래도 말이라도 먼저 해보시는 걸 추천 드립니다.
- 남은 기간 임대료(월세 및 관리세 등)를 지불하고 이사 가기 - 이것도 마찬가지로 집주인의 협조와 동의가 필요합니다. 월세의 경우 1~3개월의 월세를 지불하고 나가면, 집주인도 3개월 안에 새로운 임차인을 구하면 부가 수익이 발생하여 수락할 수도 있습니다. 전세의 경우는 보증금을 돌려줘야 하는 집주인 입장에서는 부담이 되는 것이 현실적이라 쉽지는 않습니다.
- 새로운 임차인 구하기 - 기존 임차인이 새로운 임차인을 구하고 이사를 나가는 방법입니다. 이것이 가장 현실적인 방법입니다. 이때 새로운 임차인을 구하기 위한 중개수수료(복비)는 당연히 임차인이 지불해야 합니다. 집주인에게 복비를 주고 새로운 임차인을 빨리 구해달라고 부탁드리는 방법이 최선의 방법이라고 생각합니다.
임차인이 개인 사정으로 이사를 해야 할 경우 계약갱신 청구권이나, 묵시적 갱신은 해지 3개월 전에 반드시 임차인에게 통보를 하시길 바랍니다. 위, 임대차 계약 만료 전 해지 통보 기간을 확인하시어 이사 계획을 세우시길 권해 드립니다.
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